Thị trường kho bãi 2026: tỷ lệ trống giảm, giá thuê kho tăng

Thị trường kho bãi Việt Nam bước vào năm 2026 với một tín hiệu đáng chú ý: tỷ lệ trống giảm trong khi giá thuê kho nhích lên. Với doanh nghiệp đang thuê kho hoặc chuẩn bị tìm kho cho mùa cao điểm cuối năm, đây là thời điểm cần tính toán lại phương án thay vì chờ đợi.

Số liệu quý 1/2026: tỷ lệ trống giảm còn 16,7%

Theo công bố của JLL Việt Nam, phân khúc kho xây sẵn cao cấp tại khu vực phía Nam ghi nhận các chỉ số sau trong quý 1/2026:

Điểm đáng chú ý nằm ở khoảng cách giữa hai con số: lượng hàng hấp thụ trong quý cao gấp hơn hai lần nguồn cung mới đưa ra thị trường. Đó là lý do tỷ lệ trống giảm mạnh dù thị trường vẫn liên tục có kho mới.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định nhu cầu logistics ổn định đang giúp hiệu quả vận hành của phân khúc kho xây sẵn được cải thiện, khi doanh nghiệp ưu tiên cơ sở chất lượng và có kết nối giao thông thuận lợi.

Vì sao tỷ lệ trống giảm

Có ba nhóm khách thuê đang dẫn dắt nhu cầu. Thứ nhất là doanh nghiệp sản xuất mở rộng công suất và cần kho nguyên liệu, kho thành phẩm gần nhà máy. Thứ hai là nhóm bán lẻ và phân phối mở rộng độ phủ, cần thêm kho vùng để rút ngắn thời gian giao hàng. Thứ ba là thương mại điện tử với nhu cầu kho xử lý đơn lẻ.

Mặt khác, nguồn cung mới không phân bổ đều. Kho mới thường nằm ở các khu công nghiệp mới phát triển, xa trục giao thông chính hoặc xa vùng tiêu thụ. Trong khi đó nhu cầu lại tập trung vào các vị trí đã có hạ tầng tốt. Kết quả là kho ở vị trí đẹp gần như không còn chỗ trống, còn kho ở vị trí bất lợi vẫn ế dù giá rẻ.

Điều này có ý nghĩa gì với doanh nghiệp

Giá thuê kho khó giảm trong ngắn hạn. Khi tỷ lệ trống ở vùng trọng điểm xuống thấp, bên cho thuê không còn nhiều động lực giảm giá. Doanh nghiệp chờ giá xuống để đàm phán có thể sẽ chờ vô ích và mất luôn vị trí tốt.

Thời gian tìm kho kéo dài hơn. Trước đây khảo sát vài kho là chọn được. Hiện nay số lựa chọn thực sự phù hợp ở mỗi khu vực đã ít đi, nên cần bắt đầu tìm kho sớm hơn kế hoạch ít nhất một đến hai tháng.

Mùa cao điểm cuối năm sẽ căng hơn. Quý 4 luôn là giai đoạn nhu cầu kho tăng vọt do hàng Tết và các đợt mua sắm lớn. Với mặt bằng tỷ lệ trống thấp như hiện nay, việc tìm kho gấp vào tháng 10 hoặc tháng 11 sẽ vừa khó vừa đắt.

Khác biệt giữa hai miền

Các số liệu nêu trên là của khu vực phía Nam, nơi thị trường kho xây sẵn phát triển sớm và có quy mô lớn nhất cả nước. Khu vực phía Bắc có đặc điểm riêng: nguồn cung kho xây sẵn tiêu chuẩn quốc tế ít hơn, nhưng bù lại còn nhiều kho do doanh nghiệp trong nước vận hành với mức giá linh hoạt hơn.

Với doanh nghiệp phân phối cả hai miền, điều này dẫn đến một hệ quả thực tế: phương án kho tối ưu ở miền Nam chưa chắc áp dụng được ở miền Bắc và ngược lại. Nên khảo sát riêng từng khu vực thay vì áp một khuôn mẫu chung.

Ba việc nên làm ngay trước mùa cao điểm

1. Rà soát hợp đồng kho hiện tại. Kiểm tra thời điểm hết hạn, điều khoản điều chỉnh giá và điều khoản tăng giảm diện tích. Nếu hợp đồng hết hạn vào quý 4, nên chủ động đàm phán gia hạn từ bây giờ.
2. Tính lại nhu cầu diện tích thực tế. Dựa trên sản lượng dự kiến quý 4 chứ không dựa trên mức trung bình cả năm. Thiếu chỗ giữa mùa cao điểm là tình huống tốn kém nhất.
3. Chuẩn bị phương án dự phòng. Xác định trước một đơn vị kho thứ hai có thể nhận hàng bổ sung khi vượt công suất, thay vì tìm kiếm trong tình huống khẩn cấp.

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê kho năm 2026 có tiếp tục tăng không?
Với tỷ lệ trống ở vùng trọng điểm đang giảm và nhu cầu duy trì ổn định, xu hướng giá nhiều khả năng là đi ngang đến tăng nhẹ. Mức tăng theo quý ghi nhận trong quý 1/2026 là 0,5%, tức không đột biến nhưng cũng không có dấu hiệu giảm.

Tỷ lệ trống 16,7% là cao hay thấp?
Đây là mức trung bình của toàn phân khúc kho xây sẵn cao cấp phía Nam, bao gồm cả các dự án mới đưa vào khai thác chưa lấp đầy. Ở các vị trí có hạ tầng tốt và gần vùng tiêu thụ, tỷ lệ trống thực tế thấp hơn con số này khá nhiều.

Nên thuê kho chung hay kho riêng trong bối cảnh hiện nay?
Khi thị trường khan chỗ, kho chung có lợi thế là vào nhanh, trả phí theo lượng hàng thực tế và không phải cam kết diện tích lớn. Kho riêng phù hợp khi sản lượng đã ổn định và doanh nghiệp muốn khóa chi phí dài hạn.

Thời điểm nào nên bắt đầu tìm kho cho quý 4?
Nên bắt đầu khảo sát từ tháng 8 đến tháng 9 để còn thời gian so sánh, đàm phán và chuyển hàng. Tìm kho trong tháng 10 và tháng 11 thường phải chấp nhận lựa chọn còn lại của thị trường.

Bảo Vận đồng hành cùng doanh nghiệp

Bảo Vận Logistics vận hành hệ thống kho tại Hưng Yên phục vụ khu vực phía Bắc và tại Bình Dương, Đồng Nai phục vụ khu vực phía Nam, nhận cả hình thức kho chung tính theo pallet lẫn kho riêng theo diện tích. Doanh nghiệp cần khảo sát và báo giá theo sản lượng thực tế có thể liên hệ để được hỗ trợ sớm trước mùa cao điểm.

Đọc thêm:

• Bảng giá cho thuê kho mới nhất
• Kho phân phối là gì? Mô hình, chi phí và tiêu chí chọn kho
• Giá thuê kho 2026: xu hướng và 6 cách tối ưu chi phí
• So sánh kho chung và kho độc lập
• Dịch vụ cho thuê kho Bảo Vận